Auteur/autrice : Blue Sky
Quelle assurance de prêt immobilier pour un emprunteur non-résident
Les établissements bancaires français exigent qu’une assurance emprunteur soit en place avant d’octroyer un crédit immobilier. L’établissement prêteur doit être bénéficiaire du contrat d’assurance qui doit rester en vigueur jusqu’au remboursement complet ou jusqu’au paiement de la dernière échéance du crédit immobilier.
Le contrat d’assurance emprunteur a pour objet le versement par l’Assureur au bénéficiaire désigné du capital garanti en cas de Décès ou de Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) de l’Assuré suite à un Accident ou à une maladie survenu pendant la période de validité des garanties.
Pour les emprunteurs français non-résidents ou expatriés qui contractent un emprunt immobilier pour financer un bien immobilier situé en France, il conviendra de sélectionner un contrat adapté.
Parmi les critères à prendre en compte :
• Le contrat doit prévoir une étendue territoriale des garanties et, bien entendu, couvrir le pays de résidence de l’assuré lors de la souscription
• L’assureur doit permettre la réalisation des éventuels examens médicaux hors de France
• Les types de risques couverts par les différentes garanties doivent être adaptées aux particularités du statut de non-résident et du pays de résidence
• Le type de contrat proposé doit répondre aux exigences du prêteur
• Le coût de l’assurance (avec ou sans surprime).
En tant que courtier spécialiste du financement des non-résidents, nous proposons des solutions personnalisées pour les expatriés. En partenariat avec de nombreux assureurs, nos solutions d’assurance emprunteur pour expatriés permettent :
– D’assurer des emprunteurs résidents dans de nombreux pays, y-compris les USA, l’Amérique du Sud, l’Afrique et le Moyen-Orient
– De souscrire à un contrat avec des formalités allégées : simple questionnaire médical pour assurer jusqu’à 1.250.000 € pour des emprunteurs de moins de 46 ans. Un simple questionnaire jusqu’à 800.000 € pour des emprunteurs de moins de 56 ans
– D’assurer des emprunteurs jusqu’à 95 ans en fin de prêt
– De réaliser toutes les procédures médicales dans votre pays de résidence
– Des tarifications jusqu’à 60% inférieures aux contrats groupe
N’hésitez pas à nous solliciter pour un devis personnalisé.
Bluesky Finance dans le WALL STREET JOURNAL
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Seuil de l’usure au premier trimestre 2018
Entre janvier et avril 2018, les banques ne pourront pas prêter aux acquéreurs immobiliers à plus de 3,36%.
Le taux de l’usure applicable aux prêts immobiliers à taux fixe est publié en trois catégories, en fonction de la durée initiale de remboursement.
Prêts immobiliers
• Prêts à taux fixe de moins de 10 ans : seuil de l’usure de 3,09%
• Prêts à taux fixe de 10 à 20 ans : 3,11%
• Prêts à taux fixe de 20 ans et plus : 3,36%
• Prêts à taux variable : 2,83%
• Prêts-relais : 3,35%
Comment financer une achat immobilier hors de France?
Une demande de prêt pour un investissement immobilier à l’étranger lorsque l’on est résident en France peut être source de crispation pour un banquier français traditionnellement plus formaté pour financer un pavillon qu’un un ryad à Marrakech. Il existe cependant des solutions qui permettent de financer des acquisitions à l’étranger sans emprunter dans le pays où se situe le bien.
Les solutions que nous préconisons sont destinées aux propriétaires d’un bien immobilier situé en France et permettent d’emprunter pour financer un achat immobilier en Europe, au Maroc, en Tunisie, en Turquie et même aux Etats-Unis. Les acquéreurs empruntent en euros et sont protégés par le cadre réglementaire français.
Les mécanismes de financement s’articulent autour de prêt hypothécaire et de garanties déplacées. Synthétiquement, un organisme prêteur français financera votre investissement immobilier à l’étranger en monétisant votre patrimoine immobilier situé en France et prendra une garantie déplacée de premier ou second rang.
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.
Virements internationaux : Comment bénéficier des meilleures conditions
Que ce soit pour régler des factures, financer un bien immobilier ou payer des vacances, les français résidant à l’étranger ont fréquemment besoin de réaliser des virements internationaux. Pour les français travaillant ou étudiant en dehors de la zone euro, se pose également la question du transfert de devises.
Comme beaucoup d’opérations de banque, un virement s’accompagne trop souvent de frais bancaires élevés. Les virements étrangers donnent lieu aux prélèvements de frais par la banque émettrice ainsi que par la banque destinatrice. Pour les virements réalisés en dehors de la zone euro, la banque prélèvera également une commission de change sur le transfert des devises. Cette commission de change (spread) s’élève en moyenne à 2,5% du montant converti. Un transfert de 10.000 £ en euros pourra donc coûter jusqu’à 300 € en commissions de change.
Trop de français de l’étranger ignorent encore qu’il est possible de réaliser des centaines, voire des milliers d’euros d’économie lors de virements internationaux.
La solution consiste à utiliser les services d’un courtier spécialisé dans la gestion d’opérations de change. Un intermédiaire proposera en effet des conditions de change bien plus concurrentielles que celles proposées par une banque de dépôt. Outre des taux de change avantageux, un courtier pourra vous conseiller et vous proposer un service en ligne rapide et sécurisé.
Il conviendra, bien entendu, d’utiliser les services d’un intermédiaire dûment autorisé à réaliser des opérations de change et assurant une garantie totale des fonds transférés.
Pour vous aider à bénéficier de conditions optimales, Bluesky Finance a négocié des conditions préférentielles avec Moneycorp, le spécialiste en devises et paiements internationaux depuis plus de 35 ans.
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.
Impact de FATCA sur l’acccès au crédit immobilier en France
FATCA est un acronyme pour « Foreign Account Tax Compliance Act ». Il s’agit d’un dispositif de lois américaines visant à lutter contre l’évasion fiscale.
Entré en vigueur au 1er juillet 2014, il impose aux institutions financières internationales de transmettre aux autorités américaines des informations sur les comptes bancaires détenus par les contribuables américains. Après la signature d’une convention entre la France et les Etats-Unis, le texte de l’accord FATCA a été publié au JO en janvier 2015.
Qui sont les particuliers concernés par FATCA?
FATCA s’applique à toutes les personnes considérées par l’administration fiscale américaine comme répondant aux critères des « US Persons ».
Selon FATCA, est désignée US Person toute personne physique répondant à l’une des caractéristiques suivantes :
• Nationalité américaine
• Résidente aux Etats-Unis
• Née aux USA
• Une adresse américaine
• Un numéro de téléphone aux US
• Virements permanents au profit d’un compte domicilié aux US
• Adresse courrier, ou « au bon soin de » aux US
Les expatriés français résidant aux Etats-Unis ainsi que les américains résidant en France sont donc concernés par ce dispositif.
Quelles conséquences pour les banques françaises ?
FATCA impose aux établissements financiers étrangers des obligations en termes d’enregistrement, de mise en œuvre de procédures opérationnelles, de retenues à la source et de reporting.
La non-conformité avec les exigences exposerait les établissements à de lourdes sanctions financières.
Il est donc aisé de comprendre pourquoi les établissements bancaires français ont mis en place des politiques spécifiques pour les US Persons. Pour minimiser les risques de non-conformité, nous observons que de nombreuses banques refusent désormais d’entrer en relation avec des personnes présentant des indices d’américanité. Certaines banques sont allées jusqu’à clôturer les comptes des personnes entrant dans le périmètre de FATCA.
Impact FATCA sur le financement immobilier
Pour les français de l’étranger et des citoyens américains concernés par FATCA, l’accès au crédit immobilier en France s’est considérablement restreint depuis 2015. La grande majorité des banques européennes refusent désormais les demandes de crédit provenant d’US persons et cela quels que soient les revenus et le patrimoine des emprunteurs.
Il est cependant toujours possible d’avoir accès au crédit immobilier en s’adressant à des établissements spécialisés. Notre cabinet, Bluesky Finance, spécialisé dans la mise en place de solutions de financement pour non-résidents, entretient des relations privilégiées avec des banques capables de financer des US persons.
N’hésitez pas à nous contacter pour des renseignements complémentaires.
Taux des crédits français : les plus intéressants en Europe.
Avec des prêts immobiliers accessibles à un taux moyen de 1,29% pour l’accession dans l’ancien, les Français bénéficient des conditions de financement parmi les plus avantageuses d’Europe. En huit ans, les taux d’intérêt ont été divisés par quatre. A fin novembre 2016, les taux moyens s’établissent à 1,29% hors assurances et coût des garanties, contre 5,07% à fin 2008 selon l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement.
Taux planchers. Les taux immobiliers français sont parmi les plus bas en Europe bas selon l’European Mortgage Association (AMF). En 2015, notre moyenne s’établit à 2,13%, contre 2,8% en Europe. Concernant nos pays voisins, l’Allemagne est à 1,95%, l’Italie à 2,8%, l’Espagne à 2,5%, le Royaume-Uni à 2,62%, la Belgique à 2,5%. Cette performance est d’autant plus remarquable que le marché du crédit français est largement dominé par le taux fixe, invariable pendant toute la durée de remboursement, alors que le taux variable est le modèle dominant dans les pays anglo-saxons
Sécurité renforcée. En France, les crédits à taux fixe représentent 97% de la production. En Espagne ou au Royaume-Uni, les emprunts sont le plus souvent révisables, donc moins sûrs puisque leurs taux peuvent varier, ce qui impacte la durée et/ou le montant des mensualités. En Allemagne, les crédits sont révisables par périodes de cinq ans.
Souplesse des garanties. Contrairement à d’autres pays européens, plusieurs formes de garantie existent en France : les sûretés réelles (hypothèque ou Privilège de Prêteurs de Deniers ou la caution proposée par des sociétés financières). La caution est une garantie active qui accompagne l’emprunteur pendant toute le cycle de vie de son prêt immobilier. La caution offre plus de souplesse en cas de mobilité géographique ou professionnelle, d’évolution de la cellule familiale ou de gestion patrimoniale.
Pour découvrir comment profiter des conditions de crédits françaises pour vos projets européens, n’hésitez pas à nous contacter.
Assurance emprunteur. Changer pour économiser.
L’assurance emprunteur est exigée par les établissements bancaires français lors de la souscription d’un emprunt immobilier pour couvrir les risques de décès et d’invalidité.
Le 12 janvier 2018, le Conseil constitutionnel s’est prononcé sur le droit pour tous les emprunteurs de résilier leurs anciens contrats d’assurance emprunteur.
Désormais, un emprunteur aura la possibilité de résilier annuellement l’assurance emprunteur qu’il a souscrit initialement.
Il faudra néanmoins prévoir un préavis de 2 mois et respecter une équivalence de garanties entre le nouveau contrat choisi et celui que propose la banque prêteuse.
N’hésitez pas à nous contacter pour une étude gratuite.
Guide du financement
Le droit de propriété bénéficie d’une protection particulière en droit français, puisqu’il est visé dans la déclaration des droits de l’homme, qui a valeur constitutionnelle : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé ».
Depuis 1789, le législateur a continué à renforcer les dispositions visant à sécuriser l’acquisition et protéger l’acheteur d’un bien immobilier.
Une fois un bien trouvé et un prix de vente négocié avec le vendeur, un compromis ou une promesse de vente est signée. Il s’agit de l’acte par lequel le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à un acheteur en précisant les conditions de la vente. La signature de l’avant-contrat est, en général, assorti du versement d’un acompte (dépôt de garantie) représentant au maximum 10% du prix de vente du bien.
Son non-respect entraîne le paiement de dommages et intérêts. Il est néanmoins possible d’insérer une clause suspensive (refus de prêt de la banque, droit de préemption par la commune, découverte d’une servitude d’urbanisme grave), qui vous permettra de vous dégager sans indemnité. Vous disposez d’un délai de réflexion de sept jours pour renoncer à l’acquisition.
En tout cas, n’oubliez pas d’inscrire une clause stipulant qu’à défaut d’obtenir un prêt, vous êtes libéré de tout engagement et pouvez récupérer votre indemnité d’immobilisation.
Il faut environ trois mois, et parfois plus, pour obtenir des administrations les renseignements et les documents nécessaires à la vente : actes d’état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d’urbanisme, diagnostic technique, questionnaire syndic,… Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente.
Montage du dossier d’offre de prêt
Une fois le compromis signé, vous pouvez vous consacrer au montage financier du projet. Toute cette procédure dure entre deux et trois mois. Pour finir, la banque vous fait parvenir une offre de prêt résumant les conditions du contrat (nature du prêt, coût total, taux effectif global…).
A compter de la réception de ce courrier, vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou refuser les termes du prêt. Le onzième jour et pas avant, vous retournez votre offre signée par voie postale.
Signature de l’acte de vente
Devant notaire, vous signez l’acte officiel qui vous fait devenir propriétaire.
Le contrat doit comporter l’adresse du logement, sa superficie, la description de toutes les pièces et des meubles éventuellement vendus, les servitudes, la présence ou l’absence d’hypothèque sur le bien vendu, votre état civil complet et celui du vendeur ; le nom de l’avant-dernier propriétaire et de l’étude de notaire concernée, la date prévue pour l’entrée dans les lieux, le prix et les modalités de paiement.
Vous versez alors le solde du prix d’achat du bien ainsi que les frais de notaire (honoraires, taxes collectées pour l’Etat, frais d’hypothèque ou de caution de votre prêt).
Les clés de votre logement vous sont remises tout comme les attestations de propriété, très utiles pour vos démarches administratives (abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, assurance incendie, inscription des enfants à l’école).
Formalités postérieures
Par la suite, le notaire envoie l’acte de vente au bureau des hypothèques où il est publié au fichier immobilier.
Il recevra plus tard « une copie authentique » portant les cachets de l’administration fiscale : votre titre de propriété dont l’original sera conservé par le notaire.
Entre la signature de l’acte de vente et la réception de votre titre de propriété, il s’écoule en général de trois à six mois.
Même si toutes ces formalités vous paraissent longues et compliquées, dites-vous que ce n’est rien comparé au plaisir que vous aurez lorsque vous serez douillettement installé dans votre nouveau « Home Sweet Home » !
Prix de l’immobilier
Nous vous invitons à consulter le baromètre immobilier publié par les notaires de France qui vous permettra d’apprécier l’état du marché, les niveaux et les tendances des prix des logements, maisons et appartements, dans l’ancien sur l’ensemble du territoire national.