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Entre janvier et avril 2018, les banques ne pourront pas prêter aux acquéreurs immobiliers à plus de 3,36%.

Le taux de l’usure applicable aux prêts immobiliers à taux fixe est publié en trois catégories, en fonction de la durée initiale de remboursement.
Prêts immobiliers
• Prêts à taux fixe de moins de 10 ans : seuil de l’usure de 3,09%
• Prêts à taux fixe de 10 à 20 ans : 3,11%
• Prêts à taux fixe de 20 ans et plus : 3,36%
• Prêts à taux variable : 2,83%
• Prêts-relais : 3,35%

Une demande de prêt pour un investissement immobilier à l’étranger lorsque l’on est résident en France peut être source de crispation pour un banquier français traditionnellement plus formaté pour financer un pavillon qu’un un ryad à Marrakech. Il existe cependant des solutions qui permettent de financer des acquisitions à l’étranger sans emprunter dans le pays où se situe le bien.

Les solutions que nous préconisons sont destinées aux propriétaires d’un bien immobilier situé en France et permettent d’emprunter pour financer un achat immobilier en Europe, au Maroc, en Tunisie, en Turquie et même aux Etats-Unis. Les acquéreurs empruntent en euros et sont protégés par le cadre réglementaire français.

Les mécanismes de financement s’articulent autour de prêt hypothécaire et de garanties déplacées. Synthétiquement, un organisme prêteur français financera votre investissement immobilier à l’étranger en monétisant votre patrimoine immobilier situé en France et prendra une garantie déplacée de premier ou second rang.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.

FATCA est un acronyme pour « Foreign Account Tax Compliance Act ». Il s’agit d’un dispositif de lois américaines visant à lutter contre l’évasion fiscale.
Entré en vigueur au 1er juillet 2014, il impose aux institutions financières internationales de transmettre aux autorités américaines des informations sur les comptes bancaires détenus par les contribuables américains. Après la signature d’une convention entre la France et les Etats-Unis, le texte de l’accord FATCA a été publié au JO en janvier 2015.

Qui sont les particuliers concernés par FATCA? 
FATCA s’applique à toutes les personnes considérées par l’administration fiscale américaine comme répondant aux critères des « US Persons ».

Selon FATCA, est désignée US Person toute personne physique répondant à l’une des caractéristiques suivantes :
• Nationalité américaine
• Résidente aux Etats-Unis
• Née aux USA
• Une adresse américaine
• Un numéro de téléphone aux US
• Virements permanents au profit d’un compte domicilié aux US
• Adresse courrier, ou « au bon soin de » aux US

Les expatriés français résidant aux Etats-Unis ainsi que les américains résidant en France sont donc concernés par ce dispositif.

Quelles conséquences pour les banques françaises ? 
FATCA impose aux établissements financiers étrangers des obligations en termes d’enregistrement, de mise en œuvre de procédures opérationnelles, de retenues à la source et de reporting.
La non-conformité avec les exigences exposerait les établissements à de lourdes sanctions financières.
Il est donc aisé de comprendre pourquoi les établissements bancaires français ont mis en place des politiques spécifiques pour les US Persons. Pour minimiser les risques de non-conformité, nous observons que de nombreuses banques refusent désormais d’entrer en relation avec des personnes présentant des indices d’américanité. Certaines banques sont allées jusqu’à clôturer les comptes des personnes entrant dans le périmètre de FATCA.

Impact FATCA sur le financement immobilier
Pour les français de l’étranger et des citoyens américains concernés par FATCA, l’accès au crédit immobilier en France s’est considérablement restreint depuis 2015. La grande majorité des banques européennes refusent désormais les demandes de crédit provenant d’US persons et cela quels que soient les revenus et le patrimoine des emprunteurs.
Il est cependant toujours possible d’avoir accès au crédit immobilier en s’adressant à des établissements spécialisés. Notre cabinet, Bluesky Finance, spécialisé dans la mise en place de solutions de financement pour non-résidents, entretient des relations privilégiées avec des banques capables de financer des US persons.
N’hésitez pas à nous contacter pour des renseignements complémentaires.

Avec des prêts immobiliers accessibles à un taux moyen de 1,29% pour l’accession dans l’ancien, les Français bénéficient des conditions de financement parmi les plus avantageuses d’Europe. En huit ans, les taux d’intérêt ont été divisés par quatre. A fin novembre 2016, les taux moyens s’établissent à 1,29% hors assurances et coût des garanties, contre 5,07% à fin 2008 selon l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement.

Taux planchers. Les taux immobiliers français sont parmi les plus bas en Europe bas selon l’European Mortgage Association (AMF). En 2015, notre moyenne s’établit à 2,13%, contre 2,8% en Europe. Concernant nos pays voisins, l’Allemagne est à 1,95%, l’Italie à 2,8%, l’Espagne à 2,5%, le Royaume-Uni à 2,62%, la Belgique à 2,5%. Cette performance est d’autant plus remarquable que le marché du crédit français est largement dominé par le taux fixe, invariable pendant toute la durée de remboursement, alors que le taux variable est le modèle dominant dans les pays anglo-saxons

Sécurité renforcée. En France, les crédits à taux fixe représentent 97% de la production. En Espagne ou au Royaume-Uni, les emprunts sont le plus souvent révisables, donc moins sûrs puisque leurs taux peuvent varier, ce qui impacte la durée et/ou le montant des mensualités. En Allemagne, les crédits sont révisables par périodes de cinq ans.

Souplesse des garanties. Contrairement à d’autres pays européens, plusieurs formes de garantie existent en France : les sûretés réelles (hypothèque ou Privilège de Prêteurs de Deniers ou la caution proposée par des sociétés financières). La caution est une garantie active qui accompagne l’emprunteur pendant toute le cycle de vie de son prêt immobilier. La caution offre plus de souplesse en cas de mobilité géographique ou professionnelle, d’évolution de la cellule familiale ou de gestion patrimoniale.

Pour découvrir comment profiter des conditions de crédits françaises pour vos projets européens, n’hésitez pas à nous contacter.

L’assurance emprunteur est exigée par les établissements bancaires français lors de la souscription d’un emprunt immobilier pour couvrir les risques de décès et d’invalidité.

Le 12 janvier 2018, le Conseil constitutionnel s’est prononcé sur le droit pour tous les emprunteurs de résilier leurs anciens contrats d’assurance emprunteur.

Désormais, un emprunteur aura la possibilité de résilier annuellement l’assurance emprunteur qu’il a souscrit initialement.

Il faudra néanmoins prévoir un préavis de 2 mois et respecter une équivalence de garanties entre le nouveau contrat choisi et celui que propose la banque prêteuse.

N’hésitez pas à nous contacter pour une étude gratuite.

Une vente avec faculté de rachat est un contrat de vente, établi devant notaire, qui va garantir au vendeur d’un bien immobilier situé en France la possibilité de racheter son bien ultérieurement. Le vendeur pourra continuer à occuper le bien et devra, dans ce cas, conclure un contrat d’occupation des lieux et verser des indemnités d’occupation.

La vente avec faculté de rachat s’adresse tout particulièrement aux propriétaires qui :

• souhaitent vendre leur bien rapidement
• rencontrent des difficultés avec le remboursement de leur prêt immobilier
• souhaitent rembourser des dettes personnelles ou professionnelles
• cherchent à financer des investissements immobiliers ou professionnels
• ne peuvent pas accéder à un crédit bancaire classique
• souhaitent conserver la jouissance de leur patrimoine

Nous travaillons avec des investisseurs institutionnels qui sont susceptibles de se porter acquéreur de votre bien dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat. Pour être mis en relation avec des professionnels de ce secteur et pour découvrir si la vente avec faculté de rachat est la bonne solution, n’hésitez pas à nous contacter.

Avec des taux de crédit s’établissant à des niveaux historiquement bas (1,54% en moyenne en novembre 2017), les français vivant à l’étranger propriétaires d’un bien en France, doivent de se demander si le coût de leur crédit immobilier peut être réduit ?

Même s’ils n’ont pas tout à fait accès aux mêmes conditions de crédit que les primo-accédants résidant en France, les non-résidents doivent savoir qu’ils peuvent tout à fait soit renégocier leur crédit soit le faire racheter par un établissement concurrent.

Pour beaucoup de non-résidents, le moment est opportun pour renégocier son prêt immobilier et réaliser d’importantes économies. En règle générale, si la différence entre le taux initial et le taux actuel est d’au moins 1% , il est pertinent d’effectuer une simulation pour évaluer les possibles économies .

La question qui se pose ensuite est de déterminer si la mensualité devrait être baissée ou si la durée de remboursement du crédit devrait être raccourcie ?

Le rachat du crédit immobilier peut offrir deux options :

– soit réduire le montant des mensualités sur une durée égale ou supérieure avec un taux d’intérêt plus intéressant
– soit diminuer la durée de remboursement, en conservant la même mensualité à un taux d’intérêt bien inférieur

La première solution est choisie dans la grande majorité des cas, elle réduit l’endettement mensuel et permet de réaliser des économies immédiates. La seconde permet d’économiser sur le coût global du crédit : en effet, en France le taux du crédit est corrélé à la durée du crédit, plus la durée est courte, plus bas sera le taux d’intérêt.

Quand est il des frais ?
Le rachat de prêt immobilier n’est intéressant que si les économies réalisées sont supérieures aux frais liés à l’opération. Le calcul des frais n’est pas simple. Un courtier spécialisé pourra vite déterminer si la renégociation est bénéfique compte tenu de votre situation. Il pourra faire jouer la concurrence entre les banques pour trouver la formule adaptée.

Il existe plusieurs types de frais financiers lors d’un rachat de crédit immobilier :

– les frais de dossier
– les pénalités de remboursement par anticipation plafonnés à 3% du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêts
– les frais de garantie ou de caution

Il vous faudra prévoir également une nouvelle assurance de prêt, une autre source d’économies surtout si vous changez de banque pour votre renégociation de crédit.

N’hésitez pas à nous contacter pour de plus amples informations, ou pour une simulation gratuite et sans engagement.