Auteur/autrice : Blue Sky

Le droit de propriété bénéficie d’une protection particulière en droit français, puisqu’il est visé dans la déclaration des droits de l’homme, qui a valeur constitutionnelle : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé ».

Depuis 1789, le législateur a continué à renforcer les dispositions visant à sécuriser l’acquisition et protéger l’acheteur d’un bien immobilier.

Une fois un bien trouvé et un prix de vente négocié avec le vendeur, un compromis ou une promesse de vente est signée. Il s’agit de l’acte par lequel le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à un acheteur en précisant les conditions de la vente. La signature de l’avant-contrat est, en général, assorti du versement d’un acompte (dépôt de garantie) représentant au maximum 10% du prix de vente du bien.

Son non-respect entraîne le paiement de dommages et intérêts. Il est néanmoins possible d’insérer une clause suspensive (refus de prêt de la banque, droit de préemption par la commune, découverte d’une servitude d’urbanisme grave), qui vous permettra de vous dégager sans indemnité. Vous disposez d’un délai de réflexion de sept jours pour renoncer à l’acquisition.

En tout cas, n’oubliez pas d’inscrire une clause stipulant qu’à défaut d’obtenir un prêt, vous êtes libéré de tout engagement et pouvez récupérer votre indemnité d’immobilisation.

Il faut environ trois mois, et parfois plus, pour obtenir des administrations les renseignements et les documents nécessaires à la vente : actes d’état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d’urbanisme, diagnostic technique, questionnaire syndic,… Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente.

Montage du dossier d’offre de prêt

Une fois le compromis signé, vous pouvez vous consacrer au montage financier du projet. Toute cette procédure dure entre deux et trois mois. Pour finir, la banque vous fait parvenir une offre de prêt résumant les conditions du contrat (nature du prêt, coût total, taux effectif global…).

A compter de la réception de ce courrier, vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou refuser les termes du prêt. Le onzième jour et pas avant, vous retournez votre offre signée par voie postale.

Signature de l’acte de vente

Devant notaire, vous signez l’acte officiel qui vous fait devenir propriétaire.

Le contrat doit comporter l’adresse du logement, sa superficie, la description de toutes les pièces et des meubles éventuellement vendus, les servitudes, la présence ou l’absence d’hypothèque sur le bien vendu, votre état civil complet et celui du vendeur ; le nom de l’avant-dernier propriétaire et de l’étude de notaire concernée, la date prévue pour l’entrée dans les lieux, le prix et les modalités de paiement.

Vous versez alors le solde du prix d’achat du bien ainsi que les frais de notaire (honoraires, taxes collectées pour l’Etat, frais d’hypothèque ou de caution de votre prêt).

Les clés de votre logement vous sont remises tout comme les attestations de propriété, très utiles pour vos démarches administratives (abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, assurance incendie, inscription des enfants à l’école).

Formalités postérieures

Par la suite, le notaire envoie l’acte de vente au bureau des hypothèques où il est publié au fichier immobilier.

Il recevra plus tard « une copie authentique » portant les cachets de l’administration fiscale : votre titre de propriété dont l’original sera conservé par le notaire.

Entre la signature de l’acte de vente et la réception de votre titre de propriété, il s’écoule en général de trois à six mois.

Même si toutes ces formalités vous paraissent longues et compliquées, dites-vous que ce n’est rien comparé au plaisir que vous aurez lorsque vous serez douillettement installé dans votre nouveau « Home Sweet Home » !

Nous vous invitons à consulter le baromètre immobilier publié par les notaires de France qui vous permettra d’apprécier l’état du marché, les niveaux et les tendances des prix des logements, maisons et appartements, dans l’ancien sur l’ensemble du territoire national.

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Les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France sont soumises à un prélèvement sur les plus-values résultant de la vente de biens immobiliers situés en France.

Calcul de la plus-value

La plus-value immobilière est la différence entre le prix auquel le bien est vendu et son prix d’achat.

Le prix de vente à prendre en compte est celui mentionné dans l’acte. Sur justificatifs, il est possible de déduire du prix de vente les frais de vente supportés lors de la cession tels que les frais de mainlevée d’hypothèque, les frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb…) ainsi que les frais de représentation fiscale.

Le prix d’acquisition est le prix effectivement payé, c’est-à-dire celui stipulé dans l’acte d’achat.

Il peut être majoré de frais, à condition de pouvoir les justifier notamment :
– les charges et indemnités versées au vendeur lors de l’achat
– les frais d’acquisition : droits d’enregistrement ou TVA payés lors de l’achat, frais de notaire. S’il n’est pas possible de les justifier, il est possible de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
– Les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) et sur justificatifs uniquement. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, il est possible de déduire, soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d’achat
– Les frais de voirie, réseaux et distributions qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme

Si le bien a été à acquis à titre gratuit (héritage ou donation), les frais payés, comme les frais de notaire et les droits d’enregistrement, viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l’acte.
Plusieurs abattements viennent en déduction de la plus-value brute calculée (prix de cession – prix d’acquisition).

 Abattement pour durée de détention

Pour les Le calcul de l’abattement pour durée de détention est différent pour la détermination de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et pour celle imposable aux prélèvements sociaux. de biens autres que des terrains à bâtir, réalisées du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, cet abattement est fixé à :Le calcul de l’abattement pour durée de détention est différent pour la détermination de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et pour celle imposable aux prélèvements sociaux.

a) pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :
– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ;
– 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans.

b) pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’établit comme suit :
– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ;
– 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
– 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L’exonération totale des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de trente ans.

 Taux d’imposition et prélèvements sociaux

Après déduction des abattements, les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19%. S’ajoutent également les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

 Taxe sur les plus-values immobilières élevées

Cette taxe s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que des terrains à bâtir, lorsque la plus-value imposable est d’un montant supérieur à 50 000 €. La taxe est calculée, sur le montant total de la plus-value imposable selon le barème suivant :