Obtenir un prêt immobilier en France lorsque l’on est non-résident peut être un défi. Les banques françaises sont particulièrement rigoureuses, et leurs exigences documentaires peuvent dépasser ce que les acheteurs ont l’habitude de fournir dans leur pays de résidence.

Préparer un dossier complet et impeccable en amont est la meilleure façon d’éviter les retards, de démontrer que vous êtes un emprunteur solide et, surtout, de vous positionner idéalement pour négocier les meilleures conditions.

Voici la checklist exhaustive des documents que les prêteurs français exigent généralement.

Pièces d’Identité et Situation Personnelle

Cette section établit votre identité et votre situation familiale.

• Passeport(s) : Une copie en cours de validité pour chaque emprunteur.
• Justificatif de Domicile : Un document officiel datant de moins de trois mois dans votre pays de résidence actuel (facture d’électricité, gaz, ou relevé bancaire avec adresse complète).
• Statut Marital : Acte de mariage, jugement de divorce, ou document d’union civile/PACS, le cas échéant.
• Rapport de Credit Bureau (Experian, Equifax ou Transunion)

Justificatifs de Revenus et Stabilité Financière

Les banques veulent évaluer la pérennité de votre capacité de remboursement, quel que soit votre statut.

Pour les Salariés (Expatriés)

• Contrat(s) de Travail : Copie du contrat principal et/ou de tout avenant pertinent.
• Bulletins de Salaire : Les trois derniers bulletins de salaire.
• Justificatifs Annuels : Le relevé annuel de revenus le plus récent (équivalent du P60 au Royaume-Uni, W-2 aux États-Unis, etc.).
• Déclarations Fiscales : Déclarations fiscales personnelles des deux à trois dernières années.

1. Pour les Travailleurs Indépendants / Dirigeants d’Entreprise (Non-Salariés)

• Déclarations Fiscales Personnelles : Les trois dernières déclarations fiscales.
• Comptes Annuels de l’Entreprise : Les comptes de l’entreprise sur les trois dernières années (y compris les Bilans et Comptes de Résultat).
• Situations Récentes : Comptes de gestion récents ou chiffres provisoires, si les comptes de l’exercice précédent ne sont pas encore finalisés.

Patrimoine, Fonds Propres et Endettement

Cette section montre votre capacité d’épargne et votre gestion des engagements financiers.

• Relevés Bancaires (Comptes Courants) : Les relevés des trois derniers mois pour tous les comptes courants.
• Relevés d’Épargne et d’Investissement : Relevés des comptes d’épargne, plans d’investissement, portefeuilles titres, et assurances-vie.
• Situation des Crédits en Cours : Relevés ou tableaux d’amortissement pour tous les autres prêts immobiliers ou crédits à la consommation.
• Rapport de Crédit : Un rapport de crédit officiel émis dans votre pays de résidence (Experian, Equifax, TransUnion, etc.).

L’Apport Personnel et les Frais

• Preuve des Fonds : Documents attestant que les fonds nécessaires à l’apport personnel sont disponibles (historique du compte où l’argent est détenu).
• Origine des Fonds : Preuve de l’origine des fonds pour l’apport (épargne constituée, vente d’un actif, héritage, transfert, etc.).
• Frais Annexes : Éléments prouvant la disponibilité des fonds pour couvrir les frais de notaire et d’enregistrement (généralement 7–8 % pour l’ancien, 2–3 % pour le neuf).

Documents Liés au Bien et à la Garantie

Les documents prouvant l’achat et les exigences de protection du prêt.

• Compromis de Vente : Le compromis ou la promesse de vente signé(e)
• Dossier du Bien : Dossier de diagnostics techniques (DDT).
• Contrat (Neuf) : Pour les programmes neufs, le projet d’acte ou contrat de réservation.
• Justificatif de virement du dépôt de garantie
• Assurance Emprunteur : La plupart des banques exigent une assurance décès-invalidité. Vous devrez fournir :
  • Un questionnaire médical complet.
  • Tout rapport médical récent demandé par l’assureur.
  • Les informations relatives aux bénéficiaires.

Les 3 Pièges Documentaires à Éviter pour les Non-Résidents

Pour éviter un rejet de dossier, les non-résidents doivent accorder une attention particulière à ces trois points :

1. Cohérence Documentaire et Traduction

De nombreux prêteurs exigent que tous les documents rédigés en langue étrangère soient traduits en français par un traducteur assermenté ou certifié. Un simple traducteur libre ne suffit pas. L’incohérence entre les dates ou les chiffres peut entraîner un refus immédiat.

2. Le Risque de Change (Stress-Test)

Si vos revenus sont perçus dans une devise autre que l’euro (USD, GBP, CHF, etc.), la banque appliquera un stress-test. Elle simulera une dévaluation de votre devise (généralement entre 10 % et 25 %) pour s’assurer que vous êtes toujours capable de rembourser le prêt en cas de fluctuation du taux de change.

3. Validité et Fraîcheur des Pièces

Les établissements français sont stricts sur la date. La majorité des documents sensibles (bulletins de salaire, relevés bancaires) doivent dater de moins de trois mois. Assurez-vous d’obtenir ces pièces juste avant de soumettre votre dossier.

Le Conseil de BlueSky Finance

Le processus d’obtention d’un prêt immobilier en France est rigoureux, mais cette exigence vise à protéger à la fois l’emprunteur et le prêteur.

En préparant minutieusement cette checklist, vous montrez votre sérieux, vous réduisez les délais et vous renforcez significativement votre capacité à négocier des conditions plus avantageuses.

Comment BlueSky Finance peut sécuriser votre demande :

Nous savons précisément ce que recherchent les banques françaises dans un dossier non-résident. Nos conseillers spécialisés peuvent :

• Pré-vérifier tous vos documents et assurer la conformité des traductions.
• Identifier les éventuelles lacunes et les points de vigilance avant le dépôt.
• Traduire les documents nécessaires à la bonne analyse du dossier
• Structurer l’ensemble de votre dossier dans le format exact attendu par les prêteurs les plus réceptifs à votre profil.

Cette préparation stratégique vous garantit un gain de temps considérable, vous évite des retards coûteux et maximise vos chances d’obtenir le financement idéal, aux meilleures conditions.

Contactez-nous aujourd’hui pour transformer votre projet immobilier en France en succès.