Puis-je obtenir un prêt immobilier en France avec un membre de ma famille ?

Pour les acheteurs internationaux et les non-résidents, le marché immobilier français reste une destination de premier plan, aussi bien pour un projet de vie que pour un investissement. L’une des questions les plus fréquentes que nous recevons est la suivante : est-il possible d’emprunter avec un membre de sa famille — comme un conjoint, un enfant adulte ou un frère ou une sœur — afin de faciliter l’achat d’un bien ?

La réponse est oui, mais avec une nuance importante : les banques françaises ne relâchent pas leurs exigences pour les demandes conjointes. Que votre co-emprunteur réside en France ou à l’étranger, les critères de prêt restent parmi les plus stricts au monde.

Le “Solo-Stress Test” : comprendre le DSTI

La pierre angulaire du crédit immobilier en France est le ratio d’endettement (DSTI – Debt-to-Income), qui est légalement plafonné à 35 %.

Alors que de nombreux marchés internationaux permettent une certaine flexibilité en fonction du patrimoine élevé ou des revenus locatifs futurs, les banques françaises privilégient la capacité de remboursement immédiate et prouvée.

Lorsque vous faites une demande avec un membre de votre famille, vous devez respecter la règle des 100 % :

Capacité de remboursement individuelle

Au moins un emprunteur doit être capable, seul, de respecter le seuil de 35 % d’endettement tout en pouvant assumer 100 % de la mensualité du prêt.

La logique

Les régulateurs français veulent s’assurer que si un co-emprunteur perd ses revenus ou si la situation familiale évolue, le prêt reste supportable pour l’emprunteur principal.

Calcul global des dettes

La limite de 35 % inclut toutes les dettes mondiales, notamment :

• Les crédits immobiliers sur des biens situés aux États-Unis, au Royaume-Uni ou aux Émirats arabes unis
• Les prêts personnels
• Ainsi que la future mensualité du prêt immobilier en France

Conditions d’éligibilité pour les co-emprunteurs

Ajouter un membre de la famille à l’acte de propriété et au prêt signifie qu’il sera analysé avec la même rigueur que l’emprunteur principal. Il n’existe pas de “partenaires silencieux” dans les prêts immobiliers français.

Documentation complète

Chaque emprunteur doit fournir :

• Trois années de déclarations fiscales
• Des comptes certifiés (pour les travailleurs indépendants)
• Des relevés bancaires
• Des preuves de patrimoine et d’actifs

Clause de solidarité

Tous les prêts immobiliers en France comportent une clause de solidarité.

Cela signifie que la banque peut légalement exiger le remboursement intégral du prêt auprès de n’importe lequel des co-emprunteurs, quelle que soit sa contribution initiale.

Contraintes d’âge et durée du prêt

La durée du prêt est généralement déterminée par l’emprunteur le plus âgé.

Par exemple, si vous empruntez avec un parent pour l’aider à acheter une résidence pour sa retraite, la durée du prêt peut être plus courte (souvent jusqu’à 75 ans), ce qui peut augmenter significativement les mensualités.

Assurance obligatoire

Les deux emprunteurs doivent être assurés.

Les banques exigent souvent une couverture à 100 % pour chaque emprunteur. Bien que cela augmente le coût du crédit, cela garantit que si l’un des emprunteurs décède, l’assurance rembourse intégralement le prêt, protégeant ainsi le membre de la famille survivant et la banque.

Pourquoi emprunter à deux peut rester une stratégie intéressante

Malgré ces règles strictes, inclure un membre de la famille peut offrir plusieurs avantages financiers importants.

Transmission et succession

En incluant les enfants dans la structure de propriété et du prêt (souvent via une SCI – Société Civile Immobilière), il est possible de :

• Faciliter la transmission du patrimoine
• Réduire  l’impact fiscal futur des droits de succession

Optimisation de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Pour les biens immobiliers d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros, la dette liée au prêt peut être utilisée pour réduire le patrimoine immobilier net taxable, ce qui peut permettre de rester en dessous du seuil de l’IFI.

Synergie entre résident et non-résident

Si un membre de la famille est résident en France avec un CDI stable, cela peut constituer un gage de confiance pour la banque, même si le co-emprunteur non-résident apporte la majorité du capital.

Conclusion : l’importance d’un accompagnement spécialisé

Obtenir un prêt immobilier en France en tant que non-résident est souvent un processus complexe mêlant conformité réglementaire et ingénierie financière.

Étant donné qu’au moins un emprunteur doit être capable d’assumer seul 100 % de la mensualité, la manière dont vous présentez vos revenus mondiaux, vos actifs et votre structure familiale à la banque peut faire toute la différence entre une acceptation et un refus.

Compte tenu de ces complexités — et du fait que toutes les banques ne travaillent pas avec des profils internationaux ou certaines structures familiales — il est essentiel de faire appel à un spécialiste.

BlueSky Finance agit comme votre représentant sur le marché français. Nous comprenons parfaitement le principe du “Solo-Stress Test” et savons quelles banques sont actuellement actives dans le financement des non-résidents.

Notre objectif n’est pas simplement de vous trouver un taux : nous concevons une solution financière adaptée qui respecte la réglementation française tout en répondant aux objectifs d’investissement internationaux de votre famille.