C’est l’une des questions les plus lourdes de conséquences d’une acquisition en France, et l’une des moins anticipées : puis-je acheter ce bien — et l’emprunter — en mon nom seul ?

La réponse ne dépend presque pas de l’appétit du prêteur, mais presque entièrement de votre régime matrimonial. En France, le cadre qui régit les biens entre époux n’est pas une subtilité de second plan : il détermine qui signe l’acte, quel nom figure sur le prêt, quels revenus la banque peut retenir, et ce qu’il advient du bien en cas de divorce ou de décès.

Pour les couples installés à l’étranger, le terrain est d’autant plus glissant que la plupart des pays de common law ne connaissent pas d’équivalent direct.

Pourquoi le notaire commence par votre mariage

La France applique un régime matrimonial à chaque couple marié : un ensemble de règles déterminant quels biens sont propres et quels biens sont communs. Si vous avez signé un contrat de mariage devant notaire, ce contrat fixe le régime. À défaut, la loi en fournit un par défaut.

Pour les couples mariés en France sans contrat, le régime légal est la communauté réduite aux acquêts. Les biens possédés avant le mariage restent propres. Les biens acquis pendant le mariage sont en principe communs, quels que soient les revenus qui les ont financés.

Pour les couples mariés à l’étranger, la détermination du régime applicable relève de règles techniques de droit international privé, qui tiennent à votre résidence habituelle et à la date du mariage. Votre notaire l’établira en début de dossier — et les couples expatriés sont parfois surpris du résultat.

La séparation de biens : la situation la plus simple

Sous le régime de la séparation de biens, chaque époux est propriétaire de ses biens de manière autonome. Il n’existe pas de masse commune.

C’est la configuration la plus nette pour une acquisition en solo. Un époux peut acheter en son nom seul, emprunter en son nom seul et détenir le bien comme un bien propre. Les banques apprécient alors ses revenus et ses charges de façon isolée, sans exiger que le conjoint rejoigne le prêt.

Cela convient à une acquisition financée par un patrimoine antérieur au mariage ou par une succession, à un investissement destiné à une branche familiale, ou encore au cas où les revenus et l’endettement d’un seul époux suffisent là où ceux de l’autre fragiliseraient le dossier. La contrepartie est que le conjoint n’acquiert aucun droit sur le bien — une question à trancher en couple, non un problème que la banque puisse résoudre.

La communauté : deux noms, le plus souvent

Sous un régime communautaire, un bien acquis pendant le mariage appartient en principe à la communauté, quel que soit le signataire. Les banques en tirent les conséquences : les deux époux figureront normalement sur l’avant-contrat et sur le prêt en qualité de co-emprunteurs, et les deux revenus comme les deux passifs entreront dans le calcul de la capacité.

Ce n’est pas nécessairement un inconvénient. Deux revenus soutiennent un endettement supérieur à un seul, dans les limites du taux d’effort appliqué en France.

Il existe une voie étroite pour acheter seul sous un régime communautaire, et elle tient entièrement à l’origine des fonds. Lorsque l’acquisition est financée par des deniers véritablement propres — une succession, une donation, ou des actifs détenus avant le mariage — le bien peut demeurer propre à cet époux. Cela suppose une déclaration de remploi dans l’acte notarié, mentionnant expressément l’origine des fonds et l’intention que le bien reste propre. Elle doit être faite au moment de l’acquisition : elle ne se rattrape pas ensuite, et à défaut la présomption de communauté s’applique.

Sous une communauté universelle, où l’essentiel du patrimoine est mis en commun, une acquisition en solo n’est pas réellement envisageable sans modifier le régime lui-même.

Les règles de consentement qui piègent

Deux dispositions du Code civil s’appliquent indépendamment du nom porté à l’acte, et toutes deux comptent pour une demande de prêt.

L’article 1415 régit l’emprunt sous un régime communautaire. L’époux qui emprunte seul n’engage que ses revenus et ses biens propres — et non la communauté — sauf consentement exprès du conjoint. Les banques le savent parfaitement. C’est la raison pour laquelle, sous un régime communautaire, un établissement prêtant une somme importante voudra normalement que le conjoint intervienne, soit comme co-emprunteur, soit comme partie consentante, même si un seul nom figure au titre de propriété.

L’article 215 protège le logement de la famille. Aucun époux ne peut disposer seul du bien servant de résidence familiale, ni des droits qui s’y rapportent, sans l’accord de l’autre — quel que soit le régime matrimonial et quel que soit le propriétaire. Concrètement, une résidence principale française ne peut être ni vendue ni hypothéquée unilatéralement.

Le constat mérite d’être énoncé simplement : sous un régime communautaire, acheter seul reste possible dans certaines conditions, mais emprunter seul un montant significatif ne l’est généralement pas.

Participation aux acquêts et PACS

La participation aux acquêts fonctionne comme une séparation de biens pendant le mariage — chaque époux achète et emprunte de façon autonome — avec une créance de participation calculée à la dissolution. Pour l’acquisition, elle se comporte comme la séparation de biens. Les partenaires liés par un PACS sont, sous le régime légal, propriétaires séparés, les biens acquis ensemble étant détenus en indivision dans les proportions indiquées à l’acte. Fixez ces proportions de manière délibérée.

Un régime peut être modifié par acte notarié, avec homologation judiciaire en présence d’enfants mineurs, et moyennant des frais et d’éventuelles conséquences fiscales. C’est une démarche patrimoniale légitime, mais à ne pas engager en cours de transaction : si votre régime risque de contrarier l’acquisition, évoquez-le avec votre notaire avant de signer l’avant-contrat, pas après.

La bonne séquence

Faites établir votre régime par le notaire dès le départ et communiquez-le à votre courtier avant le montage du dossier : il détermine quel profil financier sera analysé. Si une acquisition en propre sous régime communautaire est envisagée, assurez-vous que la déclaration de remploi figure bien à l’acte. Et soyez transparent sur l’origine des fonds — le notaire est de toute façon tenu de la vérifier.

Traité en amont, le sujet est une formalité. Traité trop tard, il peut faire dérailler une transaction quelques semaines avant la signature.

 

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