Il existe un profil d’acheteur que nous rencontrons régulièrement chez BlueSky. Le bien est identifié. Les fonds sont disponibles — sur un compte-titres, une assurance-vie, la trésorerie d’une société. Et la décision est déjà prise : le crédit ne ferait que compliquer les choses.

Le réflexe est compréhensible. Il est aussi, dans la majorité des cas, le plus coûteux.

Financer un bien en France ne sert pas seulement à combler un manque de liquidités. Pour un Français expatrié ou un non-résident, le crédit en euros est un véritable outil de gestion de patrimoine, qui touche à la fiscalité, au risque de change et au rendement des actifs que vous détenez déjà. Voici pourquoi payer comptant est rarement la solution optimale.

Arbitrage Actif / Passif

Commençons par l’arithmétique. Les taux fixes accessibles aux acheteurs internationaux se situent aujourd’hui globalement entre 3,5 % et 4,5 % selon le pays de résidence fiscale, le montant et la durée du prêt — et sensiblement en dessous lorsque le dossier s’accompagne d’un nantissement d’actifs financiers. Le taux est figé pour toute la durée du crédit, dans un environnement où le taux de dépôt de la Banque centrale européenne s’est stabilisé autour de 2 % et l’inflation en zone euro à un niveau comparable.

Voyons maintenant ce que suppose un achat comptant. Liquider un portefeuille diversifié pour acquérir un bien immobilier en France, c’est renoncer au rendement long terme de ces actifs. Dès lors que ce portefeuille performe au-dessus du coût de votre dette française, le crédit est créateur de valeur : vous conservez la capitalisation et vous n’acquittez qu’un écart modeste et prévisible.

Un second coût passe souvent inaperçu. Céder des titres en plus-value constitue un fait générateur d’imposition dans la plupart des juridictions. Une imposition sur les plus-values déclenchée uniquement pour financer un achat immobilier est une perte de capital, et non un simple décalage. Emprunter permet de l’éviter entièrement.

Le change : acheter des euros quand cela vous arrange

L’acheteur comptant se heurte à une contrainte inconfortable. La totalité du prix doit être convertie en euros dans une fenêtre étroite, dictée par le calendrier de la transaction et non par le marché des changes. Si la livre, le dollar ou le franc suisse se trouvent au plus bas le jour de la signature, c’est simplement le cours que vous subissez.

Le crédit modifie complètement la nature de cette exposition. Vous ne convertissez que l’apport, le solde étant remboursé par mensualités sur quinze, vingt ou vingt-cinq ans. Une conversion unique et risquée se transforme ainsi en une longue série de petites opérations — et vous conservez la liberté d’acheter vos euros par anticipation lorsque le cours vous est favorable, via un courtier spécialisé ou en constituant progressivement une trésorerie en euros.

Pour un expatrié dont les revenus et le patrimoine sont libellés en devises, cet argument suffit souvent à lui seul à justifier le financement.

L’argument de l’impôt sur la fortune immobilière

La France applique un impôt annuel sur le patrimoine immobilier, l’IFI, dès lors que le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs biens situés en France ; les résidents fiscaux français le sont sur leur patrimoine immobilier mondial — un point essentiel pour qui prépare son retour en France.

Le mot déterminant est « net ». Les emprunts contractés pour acquérir, construire, réparer, entretenir ou améliorer un bien imposable sont déductibles de la valeur de ce bien. Une maison de 2 millions d’euros détenue sans dette entre pleinement dans l’assiette ; la même maison financée par un crédit substantiel peut, dans les premières années, passer sous le seuil ou n’être taxée que très modérément.

Les règles sont précises et comportent des dispositifs anti-abus — notamment un traitement dégressif des prêts in fine et un plafonnement de la dette déductible pour les patrimoines les plus importants. C’est donc un terrain qui appelle l’avis d’un conseil qualifié plutôt qu’une règle générale. Mais la logique demeure : la dette réduit l’assiette de l’IFI.

Des intérêts qui travaillent pour vous

Si le bien est destiné à la location, le coût du financement devient une charge déductible. Sous le régime réel — applicable à la location nue comme à la location meublée en LMNP — les intérêts d’emprunt, les frais de dossier, les frais de garantie et les commissions bancaires viennent en déduction des revenus locatifs et réduisent le résultat imposable.

Pour un bailleur non-résident, c’est fréquemment la différence entre une imposition française et aucune. Les expatriés relevant également de la fiscalité américaine ou britannique auront intérêt à faire vérifier l’articulation avec leur régime local : les conventions fiscales sont favorables, mais la mécanique est technique et varie sensiblement d’un foyer à l’autre.

La souplesse est inscrite dans la loi française

Objection fréquente : le crédit vous enferme. En France, très peu. Le droit de la consommation garantit la faculté de remboursement anticipé, et l’indemnité est plafonnée au plus faible des deux montants suivants : six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû. Dans plusieurs situations — vente consécutive à une mutation professionnelle, perte d’emploi ou décès — aucune indemnité n’est due. Et de nombreux établissements acceptent d’exonérer les IRA dès la signature, à condition que le point soit négocié en amont.

Autrement dit : vous pouvez emprunter aujourd’hui et rembourser demain si votre analyse évolue. Cette optionalité coûte très peu.

Changer de question

Payer comptant n’est pas une erreur. Mais cela doit être un choix, non un réflexe. La bonne question n’est pas « ai-je les moyens d’acheter sans crédit ? » mais « quel est le meilleur emploi de mon capital, compte tenu de la localisation de mes actifs, de la devise de mes revenus et de ma situation fiscale des deux côtés de la frontière ? »

Pour un grand nombre de nos clients, la réponse passe par un crédit en euros.

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BlueSky France Finance est un courtier en crédit immobilier indépendant, spécialisé dans le financement des Français de l’étranger, des non-résidents et des acquéreurs internationaux en France. Nous travaillons avec un large panel de banques françaises et construisons chaque dossier autour de votre résidence fiscale, de votre devise et de votre situation patrimoniale d’ensemble. Si vous hésitez entre achat comptant et financement, nous serons heureux de chiffrer les deux scénarios. Contactez notre équipe pour un premier échange sans engagement.